Thuế chuyển nhượng bất động sản 2026 - Tính thuế khi bán nhà đất

Khi bán nhà đất, nhiều người thắc mắc về thuế chuyển nhượng bất động sản phải đóng. Theo quy định hiện hành năm 2026, thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá trị chuyển nhượng, và người bán là người chịu trách nhiệm nộp thuế này.

Thuế chuyển nhượng bất động sản là gì?

Thuế chuyển nhượng bất động sản là loại thuế thu nhập cá nhân (TNCN) mà người bán phải nộp khi chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người khác thông qua các hình thức như:

Mua bán nhà đất, căn hộ, chung cư
Trao đổi bất động sản
Góp vốn bằng bất động sản
Các hình thức chuyển nhượng khác có thu nhập

Đây là một phần của hệ thống thuế TNCN tại Việt Nam, áp dụng riêng cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.

Thuế suất và cách tính thuế chuyển nhượng BĐS 2026

Thuế suất chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định hiện hành, thuế suất chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng.

Công thức tính thuế

Thuế phải nộp = Giá trị chuyển nhượng × 2%

Trong đó:

Giá trị chuyển nhượng là giá trị ghi trong hợp đồng chuyển nhượng
Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá tính thuế do cơ quan thuế quy định, sẽ tính theo giá do cơ quan thuế xác định

Ví dụ tính thuế cụ thể

Ví dụ 1: Anh Nam bán căn nhà với giá 3 tỷ đồng

Thuế chuyển nhượng = 3.000.000.000 × 2% = 60.000.000 đồng

Ví dụ 2: Chị Lan bán căn hộ chung cư với giá 2,5 tỷ đồng

Thuế chuyển nhượng = 2.500.000.000 × 2% = 50.000.000 đồng

Ai phải nộp thuế chuyển nhượng bất động sản?

Người bán chịu trách nhiệm nộp thuế

Theo quy định, người bán (bên chuyển nhượng) là người có trách nhiệm nộp thuế chuyển nhượng bất động sản, không phải người mua.

Các trường hợp phải nộp thuế

Cá nhân bán nhà, đất, căn hộ
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bán phần vốn góp bằng bất động sản
Trao đổi bất động sản có chênh lệch giá trị

Trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng BĐS

Miễn thuế hoàn toàn

Nhà ở duy nhất: Chuyển nhượng nhà ở duy nhất của gia đình (điều kiện áp dụng theo quy định)
Thời gian sở hữu từ 20 năm trở lên: Đối với bất động sản sở hữu từ 20 năm trở lên
Trao đổi bất động sản không chênh lệch giá trị
Chuyển nhượng cho người thân: Trong một số trường hợp cụ thể

Giảm thuế theo thời gian sở hữu

Mức giảm thuế dựa trên thời gian sở hữu bất động sản:

Thời gian sở hữu	Mức giảm thuế
Dưới 2 năm	Không giảm (100% thuế)
Từ 2 - 5 năm	Theo quy định hiện hành
Từ 5 - 10 năm	Giảm một phần
Từ 10 - 20 năm	Giảm nhiều hơn
Từ 20 năm trở lên	Miễn thuế

Lưu ý: Mức giảm cụ thể cần tham khảo quy định chi tiết tại cơ quan thuế địa phương.

Thủ tục nộp thuế chuyển nhượng bất động sản

Hồ sơ cần chuẩn bị

Tờ khai thuế TNCN (mẫu 05/KK-TNCN)
Bản chính hoặc bản sao hợp đồng chuyển nhượng
Giấy chứng nhận quyền sử hữu bất động sản
Giấy tờ chứng minh thời gian sở hữu bất động sản
Các giấy tờ khác (nếu có) chứng minh được miễn, giảm thuế

Thời hạn nộp thuế

Trong vòng 90 ngày kể từ ngày phát sinh nghĩa vụ thuế (ngày ký hợp đồng chuyển nhượng)
Nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản chuyển nhượng

Quy trình nộp thuế

Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định
Nộp tờ khai tại cơ quan thuế hoặc online
Chờ xử lý và nhận thông báo thuế
Nộp tiền thuế theo thông báo
Nhận giấy xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ thuế

So sánh thuế chuyển nhượng BĐS với các loại thuế khác

Loại thuế	Thuế suất	Người nộp	Thời hạn
Chuyển nhượng BĐS	2%	Người bán	90 ngày
Thuế TNCN lương	Lũy tiến 5 bậc	Người có thu nhập	Hàng tháng
Thuế cho thuê nhà	5%	Người cho thuê	Hàng quý

Bạn có thể tìm hiểu thêm về cách tính thuế TNCN tổng thể để có cái nhìn toàn diện về hệ thống thuế cá nhân tại Việt Nam.

Những lưu ý quan trọng khi nộp thuế chuyển nhượng BĐS

Xác định giá trị chuyển nhượng

Không nên kê khai giá thấp hơn thực tế để trốn thuế
Cơ quan thuế có quyền định giá nếu nghi ngờ giá kê khai không đúng
Việc khai báo sai có thể dẫn đến xử phạt và phải đóng phạt chậm nộp

Lưu giữ chứng từ

Bảo quản tất cả giấy tờ liên quan đến việc mua bán
Chứng từ thanh toán, hóa đơn sửa chữa, cải tạo
Các giấy tờ chứng minh thời gian sở hữu

Tư vấn chuyên nghiệp

Đối với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn hoặc có tình huống phức tạp, nên tham khảo ý kiến của chuyên gia thuế để đảm bảo tuân thủ đúng quy định.

Kết luận

Thuế chuyển nhượng bất động sản với mức 2% là khoản chi phí quan trọng cần tính toán khi bán nhà đất. Việc nắm rõ quy định về thuế suất, trường hợp miễn giảm và thủ tục nộp thuế sẽ giúp bạn thực hiện đúng nghĩa vụ với nhà nước và tránh các rủi ro pháp lý.

Để tính toán chính xác các khoản thuế khác liên quan đến thu nhập cá nhân, bạn có thể sử dụng công cụ tính thuế TNCN của ThueOnline.com.

Cập nhật lần cuối: 2026-02-03

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Quy định thuế có thể thay đổi, vui lòng tham khảo cơ quan thuế hoặc chuyên gia tư vấn để có thông tin chính xác nhất.