Thuế cho thuê nhà, căn hộ 2026 - Mức thuế và cách kê khai

Bạn đang cho thuê nhà, căn hộ và băn khoăn về nghĩa vụ thuế? Theo quy định 2026, người cho thuê bất động sản phải nộp 2 loại thuế chính: thuế GTGT và thuế TNCN, với mức thuế suất cụ thể và những ngưỡng miễn thuế nhất định.

Ai phải đóng thuế khi cho thuê nhà?

Đối tượng phải nộp thuế

Tất cả cá nhân cho thuê bất động sản phải nộp thuế, bao gồm:

Cho thuê nhà riêng, căn hộ chung cư
Cho thuê phòng trọ, nhà trọ
Cho thuê mặt bằng kinh doanh
Cho thuê đất có hoặc không có công trình

Trường hợp được miễn thuế

Theo quy định hiện hành, một số trường hợp được miễn thuế:

Thu nhập từ cho thuê nhà dưới ngưỡng quy định (thường là 100 triệu đồng/năm)
Cho thuê nhà xã hội, nhà ở công nhân
Cho thuê cho người có công với cách mạng (tùy địa phương)

Mức thuế suất cho thuê nhà năm 2026

Thuế GTGT (Thuế Giá trị Gia tăng)

Loại bất động sản	Mức thuế GTGT
Nhà ở (phòng trọ, căn hộ)	5%
Mặt bằng kinh doanh	5%
Cho thuê đất	5%

Thuế TNCN (Thuế Thu nhập Cá nhân)

Có 2 phương pháp tính thuế TNCN:

Phương pháp 1: Tính theo tỷ lệ %

10% trên doanh thu cho thuê nhà ở
5% trên doanh thu cho thuê đất

Phương pháp 2: Kê khai theo thu nhập thực tế

Áp dụng biểu thuế lũy tiến 5 bậc như thu nhập từ lương
Được trừ các chi phí hợp lý (sửa chữa, khấu hao…)

Ví dụ tính thuế cụ thể

Trường hợp: Anh Nam cho thuê căn hộ với giá 15 triệu đồng/tháng

Doanh thu năm: 15 triệu × 12 = 180 triệu đồng

Thuế phải nộp:

Thuế GTGT: 180 triệu × 5% = 9 triệu đồng
Thuế TNCN: 180 triệu × 10% = 18 triệu đồng
Tổng thuế: 27 triệu đồng/năm

Cách kê khai thuế cho thuê nhà

Hồ sơ kê khai thuế

Giấy tờ cần chuẩn bị:

Tờ khai thuế (mẫu 01/TCTS hoặc 02/TCTS)
Hợp đồng cho thuê có công chứng
CMND/CCCD của người cho thuê
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sổ hồng
Chứng từ thu tiền thuê (hóa đơn, biên lai)

Quy trình kê khai

Bước 1: Đăng ký thuế

Đến Chi cục Thuế nơi có bất động sản cho thuê
Nộp hồ sơ đăng ký thuế trong 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng thuê

Bước 2: Kê khai định kỳ

Hàng quý: Nộp tờ khai trước ngày 30 tháng đầu quý sau
Hàng năm: Quyết toán thuế trước 31/3 năm sau

Bước 3: Nộp thuế

Nộp thuế cùng thời hạn với kê khai
Có thể nộp trực tuyến qua ngân hàng hoặc tại Kho bạc

So sánh với thuế hộ kinh doanh

Tiêu chí	Cho thuê nhà	Hộ kinh doanh
Thuế GTGT	5%	1-5% tùy ngành
Thuế TNCN	5-10%	0,5-2%
Thủ tục	Đơn giản hơn	Phức tạp hơn
Ưu đãi	Ít hơn	Nhiều chương trình ưu đãi

Lưu ý quan trọng về hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng phải có đầy đủ thông tin

Thông tin bắt buộc:

Họ tên, địa chỉ bên cho thuê và thuê
Địa chỉ, diện tích bất động sản
Giá thuê cụ thể (bao gồm cả các khoản phí khác)
Thời hạn cho thuê
Quyền và nghĩa vụ các bên

Mức giá thuê và thuế

Lưu ý: Thuế tính trên tổng giá trị cho thuê, bao gồm:

Tiền thuê nhà chính
Tiền điện, nước (nếu tính chung)
Phí dịch vụ, phí quản lý
Các khoản thu khác

Câu hỏi thường gặp

Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê không?

Hợp đồng cho thuê dưới 1 năm không bắt buộc công chứng, nhưng trên 1 năm cần công chứng để có hiệu lực pháp lý và thuận tiện khi kê khai thuế.

Thuê lại để cho thuê tiếp có phải đóng thuế không?

Có, người thuê lại để cho thuê tiếp vẫn phải đóng thuế như người cho thuê thông thường, tính trên doanh thu thực tế thu được.

Cho thuê nhiều bất động sản thì kê khai thế nào?

Phải kê khai tổng hợp tất cả doanh thu từ các bất động sản cho thuê trong cùng một tờ khai, nộp tại Chi cục Thuế nơi cư trú.

Kết luận

Thuế cho thuê nhà năm 2026 gồm thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5-10%, tùy loại bất động sản. Việc kê khai đúng hạn và đầy đủ không chỉ tuân thủ pháp luật mà còn giúp bạn tránh các khoản phạt không đáng có.

Để tính toán chính xác số thuế phải nộp, hãy sử dụng công cụ tính thuế TNCN của chúng tôi hoặc tham khảo thêm về thuế hộ kinh doanh nếu bạn có quy mô cho thuê lớn.

Cập nhật lần cuối: 2026-01-27

Lưu ý: Bài viết chỉ mang tính chất tham khảo. Quy định thuế có thể thay đổi, vui lòng tham khảo cơ quan thuế hoặc chuyên gia tư vấn để có thông tin chính xác nhất.